Многие люди задумываются о том, как купить жильё в Германии. Насколько это сложно, что нужно сделать? Из чего состоит сам процесс?
Для начала необходимо отметить, что для покупки от вас потребуются только загранпаспорт, деньги и документы, подтверждающие их легальное происхождение, так как любое физическое лицо имеет право на приобретение недвижимости в ФРГ. Правда, учтите, что это не открывает путь к получению гражданства или же к приобретению ВНЖ.
Где искать информацию?
Найти объявления о продаже квартир и домов можно на сайтах. Вот самые популярные немецкие порталы:
• immobilienscout24.de;
• immopool.de;
• immobilien.de;
• immonet.de;
• privatimmobilien.de;
• immowelt.de;
• kalaydo.de/iad/immobilien;
• immobilo.de.
Отбирать можно по разным параметрам: цена, площадь, тип (вторичка или новостройка).
После того, как вы остановитесь на конкретном варианте, свяжитесь с маклером. Напрямую немцы продают квартиры редко и неохотно.
Есть и другой вариант: просто обратиться в агентство недвижимости. Но он подходит для тех, кто непосредственно находится в Германии. А покупателю ничто не мешает быть в другой стране. Кстати, для заключения сделки приезжать не нужно. В этом случае ваши интересы будет представлять посредник. Разумеется, понадобится доверенность, причём соответствующим образом оформленная (апостиль).
Процесс покупки
Дальше вы встречаетесь с владельцами и обговариваете детали. Например, бывает так, что покупатели согласны приобрести квартиру только при условии внесения каких-то изменений. Это может быть лёгкий ремонт или что-то вроде этого. Обычно на такое соглашаются, но подробности обязательно фиксируются.
Потом заключается договор о намерении приобрести квартиру, и вносится залог. Это значит, что маклер перестанет искать клиентов и показывать другим потенциальным покупателям недвижимость. Как и по российским правилам, если сторона, которая внесла аванс, отказывается от сделки, деньги не возвращаются.
Следующий этап зависит от того, приобретаете ли вы имущество на собственные средства или же берёте его в ипотеку. Последнее для иностранцев вполне возможно, правда, при выполнении ряда условий (наличия не менее 50% от общей суммы, стабильного дохода и т. п., но это уже предмет для отдельного разговора).
Дальше вы идёте к нотариусу оформлять сделку. Его участие по немецкому законодательству обязательно. Обойти это невозможно, да и не стоит: присутствие нотариуса гарантирует законность сделки. Более того, юрист сам несёт ответственность за то, чтобы стороны не были обмануты.
Поэтому при заключении договора, когда нотариус читает текст соглашения, совершенно нормально уточнять каждый пункт и всё, что непонятно. Причём для обеих сторон: немецкий юридический язык очень сложный. Коренное население тоже далеко не всегда понимает, о чём вообще идёт речь. Договор подписывается только после того, как стороны разберутся, что подразумевается в каждом пункте.
Как происходит взаиморасчёт?
Интересный вопрос: как быть с расчётом? Если деньги у вас на руках, вы их переводите. Если мы говорим об ипотеке, то, соответственно, оформляете. Вроде бы всё просто, но здесь есть свои нюансы.
Оплата квартиры или дома зависит от того, находитесь ли вы в Германии на постоянной основе или нет. В первом случае деньги прямо перечисляются со счёта покупателя. Во втором – используется трастовый счёт нотариуса или же Notaranderkonto. С ним юрист разбирается сам.
Вообще если покупатель – иностранец, то всё расчёты будут происходить через трастовый счёт. Его открывает нотариус специально для этой сделки после подписания основного договора купли-продажи. Дальше всё проходит через трастовый счёт. И именно на него будущий владелец в рамках оговоренного периода (как правило, это от 2 до 4 недель) и вносит покупную стоимость.
Аналогично происходит возмещение дополнительных расходов. Это оплата налога на покупку, издержки, связанные с переоформлением, получение разрешения управляющего и т. п. Учтите, что доступ к трастовому счёту есть только у нотариуса. По мере необходимости он будет покрывать расходы. Процедура завершается переводом покупной стоимости на счёт продавца.
Важный момент: обратите внимание на то, когда именно осуществляется оплата. Это происходит после оповещения о наличии необходимых предпосылок или Preisfälligkeitsbescheinigung. Речь идёт о предварительной регистрации права собственности на покупателя, получении документа от управляющего о том, что он разрешает продавать и покупать квартиру и т. п. Если на имущество было наложено обременение, то необходимо ещё достать и ряд документов от банка.
Дополнительные расходы
Отдельно хотелось бы указать на то, что покупатель платит не только за квартиру. Именно за его счёт работает маклер (специалист получает процент от суммы, реже – фиксированную ставку, такие моменты оговариваются заранее). И не забывайте о нотариусе! Ему нужно выплатить 1,5% от суммы сделки. Наконец, налог на недвижимость: точный размер колеблется от земли к земле. Например, в Баварии это 3,5%, а в Берлине – 6%.
О перерегистрации права собственности в Германии
Переоформление права собственности в Германии осуществляется в два этапа. Сначала происходит Auflassungsvormerkung, её ещё называют предварительной или временной регистрацией. А потом – Grundbucheintragung, окончательная или постоянная.
Итак, после того, как продавец получил деньги за квартиру, а покупатель уплатил налог, нотариус оформляет постоянную регистрацию права собственности. Имейте в виду, что несоблюдение обязательств перед государством приводит к признанию сделки недействительной.
Новые данные вносят в Поземельную книгу, которая сейчас представляет собой электронный кадастр. И оттуда новый владелец может в любой момент запросить выписку.
Остальные детали зависят от специфики недвижимости, а также от конкретной земли.
