В немецком законодательстве в 2015 году произошли изменения, касающиеся получения посредником (маклером) вознаграждения за успешное заключение сделки. Раньше в объявлениях указывалось, нужно ли покупателю или продавцу платить агенту. И нередко сумма начислялась просто за то, что квартиру нашли по объявлению в газете, которое дала та или иная риелторская компания. Однако теперь вступил в силу закон № 652 BGB, где говорится, что платить надо только тогда, когда клиент заказал посреднические услуги.
При этом есть достаточно жёстко обозначенные критерии:
1. Посредник заключил с клиентом контракт (Maklervertrag) в устном или в письменном виде. Это значит, что согласия по телефону будет достаточно.
2. Именно деятельность маклера привела к заключению договора. Речь идёт как об аренде, так и о сделке купли-продажи.
3. Благодаря работе риелтора не было выявлено никаких недостатков, обмана и прочего. То есть маклер несёт определённую ответственность за юридическую прозрачность сделки.
Фактически поменялся характер работы агентов по недвижимости. Им недостаточно просто дать объявление в газету: нужно организовать просмотр, лично присутствовать на каждой сделке, выдавать информацию по ней (и проверять), помогать разобраться с договором и т. п.
Однако нельзя сказать, что эти нововведения только ущемляют права агентов. Теперь они могут заключить сделку с обеими сторонами и получить провизион в двойном размере!
Что поменялось по факту после нововведений?
Резко увеличилось количество жилья, которое сдаётся без участия маклеров. Объясняется это просто: раньше владельцы нанимали маклера и знали, что его услуги будет оплачивать арендатор. Но теперь такие расходы могут коснуться и их. Поэтому ситуация стала другой.
Впрочем, минусов тоже хватает. Арендодатели стараются компенсировать возникшие у них расходы за счёт второй стороны. И поскольку существует определённый максимум в отношении аренды (самая высокая цена за квадратный метр), то владельцы обходят этот момент, заключая сопутствующие контракты. Например, они могут поставить в качестве обязательного условия покупку кухни или же другой мебели, причём по явно завышенной цене. И из вырученных денег собственник и оплачивает провизион.
Что нужно знать о договоре?
Контракт заключается на конкретный срок. И если договор закончился, а маклер не смог найти ничего подходящего для клиента, то он ничего и не получит. Но если срок контракта истёк, а обратившееся к нему лицо сняло или же купило квартиру по предложенному ранее агентом варианту, то у того появляется право потребовать вознаграждение.
Сколько стоят услуги посредника?
Вопрос цены – один из самых животрепещущих. Если говорить об аренде, то здесь есть ограничение: максимальный провизион равен двум арендным платам минус коммунальные расходы и плюс НДС. Что же касается сделок, которые заключаются при продаже, то тут ограничения отсутствуют. Фактический размер дохода агента определяется в каждом отдельно взятом случае индивидуально.
Есть «традиционные» размеры провизионов, на которые все ориентируются. Они зависят от земель. Торговаться в сторону уменьшения провизиона можно, если речь идёт о продаже недвижимости. Особенно если процесс затянулся.
Когда платить?
Услуги маклера оплачиваются через 1-2 недели после заключения контракта на аренду или на покупку. А если мы говорим о продаже, то клиент выдаёт вознаграждение только после того, как деньги покупателя поступают к нему на расчётный счёт.
Когда провизион не платят?
По закону провизион можно не платить тогда, когда вариант нашли без маклера, информация о недвижимости не соответствует действительности, сам договор с посредником был заключён без предоставления всего объёма данных (это же касается и условий расторжения). Кроме того, клиент не обязан отдавать деньги за услуги, которые он не заказывал.
Доказать свою правоту можно в суде. Но учтите: туда также имеет право обратиться и маклер. Поэтому тесное общение с юристом лишним не будет.
